Думаете взять кредит ПОД ЗАЛОГ недвижимости? Сейчас самое время!

Семь заблуждений о кредите под залог недвижимости

Чтобы получить такой кредит, мне надо переоформить квартиру на кого-то?

Конечно же, нет. Оформление происходит по Федеральному Закону 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В первом же абзаце сказано: «Имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя в его владении и пользовании». Добавим, что и все оригиналы документов также остаются у вас на руках – без каких-либо отметок об обременении.

Надо сказать, что существуют займы под залог недвижимости от «частных инвесторов», по условиям которых действительно предлагается переоформить квартиру на третье лицо. Разумеется, от таких предложений лучше держаться подальше.

Если я не смогу выплачивать кредит, банк заберёт у меня квартиру?

Так как квартира остаётся у вас в собственности, забрать её у вас никто не имеет права. По тому же 102-ФЗ «кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества», а никак не претендовать на всю квартиру. Предположим, что других возможностей рассчитаться по кредиту, кроме как из стоимости залога, у заёмщика нет. Что же происходит на практике? Тут возможны два варианта:

• заёмщик сообщает в банк о намерении продать заложенную недвижимость. Как правило, банк даёт на это от трёх до шести месяцев и в этот период не начисляет штрафных санкций за просрочку. За это время заёмщик имеет возможность продать квартиру по рыночной цене, из этих средств производит полное досрочное погашение кредита, и на этом вопрос закрыт. Этот путь оптимальный для обеих сторон – заёмщик хоть и теряет часть стоимости имущества, но он изначально знал о таком риске и соглашался с ним, подписывая кредитный договор.
• заёмщик «теряется», не отвечая на звонки и письма из банка. В этом случае по прошествии трёх месяцев банк имеет право подать судебный иск с требованием о наложении взыскания на объект залога. Судебное разбирательство может и затянуться, если суд сочтёт нужным дать заёмщику возможность поправить своё финансовое положение и всё-таки рассчитаться с банком, не прибегая к продаже квартиры (возможность отсрочки прописана всё в том же 102-ФЗ). Если же и после этого заёмщик не погашает кредит, то суд вправе вынести решение о продаже квартиры с торгов, и удовлетворении денежных требований банка. Оставшиеся деньги остаются у бывшего владельца, вот только потери будут больше, чем в первом варианте, так как с торгов недвижимость продаётся с дисконтом к рыночной цене.

Остаётся добавить, что оба этих варианта нежелательны для банка, так как ухудшают качество кредитного портфеля и заставляют банк заниматься непрофильной работой. Поэтому можно сказать, что это крайняя мера – банк до последнего будет тянуть с подачей судебного иска, и совместно с заёмщиком искать выход из трудной ситуации – как правило, это реструктуризация кредита.

Я ходил в Сбербанк, и мне сказали – чтобы получить такой кредит, надо всем выписаться из квартиры. У вас также?

Действительно, чтобы снизить свои риски, многие банки выдают кредиты только под залог недвижимости, в которой нет зарегистрированных лиц. Также зачастую требуют подтвердить наличие в собственности другой недвижимости. Выполнить эти требования может лишь малая часть потенциальных заёмщиков, так как это долго и хлопотно.

У нас в этом нет никакой необходимости – все члены семьи, включая детей и пенсионеров, остаются прописанными в квартире – в большинстве случаев их даже не требуется ставить в известность о заключении договора залога.

Если я приду к вам со всеми документами, я могу получить деньги в этот же день?

Мы были бы рады, если бы так и было. Но процедура оформления банковского кредита под залог недвижимости занимает определённое время – в среднем две календарных недели. На что уходит это время? 1-2 дня – принятие решения; 2 дня – оценка недвижимости, 1 день – подписание договора, 5 дней – регистрация договора залога в Росреестре. Добавим сюда выходные – и получим то время, которое реально занимает оформление кредита.

Со своей стороны мы предлагаем варианты с ускоренным получением денежных средств. Во-первых, у нас есть программа Экспресс, где решение, оценку и подписание договора можно сделать в один день. Во-вторых, есть специализированная программа Быстрые деньги, где всю сумму можно получить буквально на следующий день после обращения. В-третьих, у вас есть возможность получения аванса после подписания договора (т.е. в минимальные сроки после обращения).

Раз я беру кредит под залог, то банку неважно, какая у меня кредитная история и доход – ведь он ничем не рискует?

Смысл кредитной политики банка – получить вложенные деньги с процентами. В идеале, если это будет происходить в точном соответствии с условиями кредитного договора. Невыполнение этих условий со стороны заёмщика вынуждает банк заниматься непрофильной работой по возврату кредита – ведь банку не нужна ваша квартира (да и по закону он не может на неё претендовать). В процессе этой процедуры у банка возникают дополнительные издержки – на просроченную сумму кредита банк обязан формировать резервы до 100% от выданной суммы, снижается качество кредитного портфеля, ухудшается отчётность и т.д. Поэтому для большинства банков решающее значение при принятии решения о выдаче кредита под залог недвижимости будет иметь финансовое состояние потенциального заёмщика и его кредитная история – несмотря на ликвидный залог.

Разумеется, некоторые банки готовы не принимать во внимание доход заёмщика и его кредитную историю, а ориентироваться лишь на ликвидность и юридическую чистоту объекта залога. В этом случае риски по невозврату кредита становятся выше, что отражается на процентной ставке. Но и в этом случае банковский кредит под залог недвижимости без подтверждения дохода гораздо выгоднее, чем частный кредит. В нашей компании представлены программы для заёмщиков как с подтверждением дохода, так и без подтверждения, и с любой кредитной историей.

Если у банка отзовут лицензию или он обанкротится, с меня потребуют внести всю оставшуюся сумму кредита? Или наоборот, я больше никому ничего не должен?

Для вас в этом случае всё останется без изменений. Почему? Во-первых, основания потребовать досрочного возврата кредита чётко прописаны в кредитном договоре – как правило, это какое-либо серьёзное нарушение пунктов договора. Во-вторых, какие-либо изменения в уже подписанном кредитном договоре невозможно внести в одностороннем порядке – это законодательно запрещено. В-третьих, в случае, если банк обанкротился или у него отозвали лицензию, его обязательства перед вкладчиками и активы в виде выданных кредитов никуда не исчезнут – а права требования по ним в результате конкурсного производства перейдут к другому банку. Таким образом, абсолютно все условия выплат по кредиту останутся неизменными – за исключением названия нового банка-кредитора.

Мне принадлежит доля в квартире. Могу я получить деньги только под залог своей доли?

К сожалению, нет. Дело в том, что доля – это не выделенные квадратные метры, а лишь доля в праве собственности. То есть наличие доли не закрепляет за вами определённую часть жилого помещения и не определяет порядок пользования этим жилым помещением. Другими словами, в случае дефолта по такому кредиту банку попросту не на что будет обращать взыскание, так как шансов реализовать долю в праве практически нет, а остальные сособственники не имеют к этому кредиту никакого отношения.

На рынке встречаются предложения по залогу доли в квартире, но как правило, эти предложения исходят от частных инвесторов и условия по ним чуть менее чем кабальные.

В нашей компании есть предложение по оформлению ипотечного кредита на выкуп доли или комнаты в той квартире, где вам уже принадлежит другая доля или комната – без подтверждения доходов.