Арендное жилье. Зачем нужно и для кого подойдет?
Арендное жилье – вариант для тех, кто не может позволить себе снимать квартиру по рыночной стоимости.
Государственная программа поддержки арендного жилья
Как отмечают в министерстве экономического развития в ближайшей перспективе государство крайне заинтересовано в развитии рынка арендного жилья. Сегодня это один из приоритетов жилищной политики России. Программа по обеспечению жителей страны объектами для некоммерческой аренды была разработана еще в 2012 году.
О строительстве такого типа жилья в свое время задумывался еще бывший мэр Москвы Юрий Лужков. Но арендное жилье, запущенное в тот период, вышло на рынок по вполне рыночной стоимости. Ежемесячная цена аренды четырехкомнатной квартиры в Москве тогда составляла 120 000 рублей. Министерство регионального развития рассматривала ее как хороший заменитель программы социального найма жилья. Дело в том, что в условиях все нового и нового продления сроков бесплатной приватизации жилья предоставление нового жилья на условиях социального найма становится для государства слишком затратным.
Арендное жилье как альтернатива прежним способам обеспечения граждан достойными условиями проживания должно было быть запущено в 2013 году – вместе с окончанием сроков бесплатной приватизации. В 2014 году в Жилищный Кодекс РФ были внесены поправки с положениями о наемных домах. Как оценивает министерство экономического развития, сегодня спрос на арендное жилье уже составляет 1,9 миллиона человек. В программе заложена планка для рынка такого жилья в 6,7% от общего объема жилого фонда. Однако пока она остается недостижимой. Связано это, прежде всего, с отставанием ввода реального арендного жилья в эксплуатацию. Проблема в том, что эта часть государственной программы до сих пор не финансируется.
Есть и другие проблемы. Так потенциальным организациям-наймодателям приходится сталкиваться с высокими процентными ставками по кредитам на строительство, и это при условии отсутствия госсубсидирования. Кроме того, как было отмечено на экспертном совете по этому вопросу, аренда стакивается с сильными конкурентами. Речь, прежде всего, об ипотеке и продленной возможности приватизировать свое жилье бесплатно. Со своей стороны, министерство строительства также отмечает трудности, связанные с реализацией программы создания арендного жилья.
Основной недостаток программы – отсутствие федерального финансирования. Регионы в основном не могут выделить средств на развитие этого направления из своих бюджетов. Среди проблем реализации отмечают и низкую скорость окупаемости арендного жилья. Так, сегодня по оценкам специалистов она составляет около 30 лет. Все выводимые сегодня на рынок недвижимости проекты, построены с привлечением большого количества заемных средств. В большинстве случаев доля заемных средств превышает собственные инвестиции девелопера.
А это значит, что затем ему нужно выплачивать кредит и процент по кредиту. В то же время программа арендного жилья подразумевает, что стоимость сдачи такого жилья в аренду будет ниже рыночной. Нести бремя одновременной выплаты кредитов и медленного возврата инвестированных средств через низкую по цене аренду для большинства девелоперов слишком накладно. Сегодня застройщикам выгоднее продавать построенное жилье, нежели сдавать в аренду. Чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки председатель наблюдательного совета Сергей Степашин предлагает установить господдержку. В частности, речь шла о предоставлении средств для строительства из запасов фонда ЖКХ под 5% годовых и сроком до 30 лет.
Министерство экономики также считает, что только объединение сил государства и частных структур позволит перейти к полноценному осуществлению программы арендного жилья и обеспечить наименее защищенные категории граждан хорошими жилищными условиями по минимальной цене. Таким образом, местные власти получат возможность привлекать для арендного жилья частных инвесторов. По предложению министерства экономического развития арендные дома могут быть включены в список объектов концессионных соглашений.
Министерства также отметили наличие льготных программ для строительства арендного жилья в АИЖК, а также обратили внимание на необходимость разработать механизм коллективного привлечения инвестиций в эту сферу. Министерство строительства отмечает, что реализациях всех этих мер позволит застройщикам и потенциальным арендаторам получать доход с аренды, сопоставимый с доходом по банковскому депозиту. А граждане при этом смогут получить доступное жилье по цене не выше среднерыночной.
