Инвестировать в недвижимость или нет? Уроки 2016
Инвестировать в недвижимость еще год назад было делом выгодным. Сегодня ситуация изменилась.
Можно ли заработать в условиях падающего рынка, поговорим в нашем обзоре.
Инвестировать ли в недвижимость в условиях кризиса?
В условиях кризиса инвестировать в недвижимость оказывается делом не столь выгодным, а то и рискованным. Если часть инвесторов, в основном, не таких опытных продолжает двигаться по инерции и приобретать недвижимость, более опытная часть значительно сократила свои вложения или стала подходить к выбору объекта инвестиций более избирательно. Как отмечают эксперты, действительно спрос на недвижимость как на инструмент инвестиций значительно снизился в текущем году и продолжает снижение.
Так, еще в 2014 году можно было говорить о 30% сделок с недвижимостью как об инвестиционных. В этом же году их общее количество – не более 10%. Что неудивительно – ведь разброс цен между недостроенными квартирами и уже построенными значительно сократился, да и сама недвижимость перестала дорожать.
В 2013 и 2014 годах инвестировать в недвижимость было выгодно прежде всего на первичном рынке. Речь шла о новостройках и покупке квартир на ранних этапах строительства, что позволяло получать значительный прирост средств вместе с вводом объекта в эксплуатацию. Доходность вложений в рынок новостроек в 2014 году оценивалась на уровне 25 – 40 %. Конкретный процент зависел от привлекательности конечно объекта. В 2015 году тенденция значительно изменилась.
Так, цена квартир в большинстве объектов осталась на том же уровне либо изменилась совсем незначительно. При этом, если еще в начале 2015 года ситуация была не до конца понятна и многие инвесторы не хотели сбрасывать приобретенную недвижимость, надеясь на обратный эффект кризиса и последующий рост цен, то сейчас ситуация стала очевидной. Инвестировать в недвижимость в 2015 году приходится с большей осторожностью, а уже приобретенные объекты зачастую простаивают, принося убытки, а не прибыль своим владельцам.
Наглядно о динамике изменений на рынке свидетельствует история фонда «НСКА-Новостройки», который еще в 2013 году приносил своим пайщикам 25% годовых. А в текущем году был закрыт. Причем, более половины находящихся в собственности фонда квартир еще не продана, часть из них приходится продавать со значительной скидкой – до 20%, а спроса нет даже на них. Для тех, кто, несмотря на риски, сегодня собирается инвестировать в недвижимость, эксперты дают ряд советов: 1) прежде всего, стоит обратить внимание на объекты с высокой степенью готовностью, так как другие слишком рискованны в текущей экономической ситуации 2) стоит обратить внимание на наиболее привлекательные проекты, в хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой
Так, на рынке Москвы и Московской области специалисты выделяют как привлекательные проекты «Символ», «Мичурино-Запад», «Домашний», «Кварталы 21/19», «Зиларт», «Некрасовка». Каждый из них расположен в хорошей транспортной доступности – рядом с уже имеющейся или планирующейся к открытию станцией метро – а также отличается доступными начальными ценами. Кроме того, эксперты отмечают и плюсы панельного строительства – серия домов П44Т позволяет совмещать скорость возведения домов с улучшенными планировками.
Если инвестировать в недвижимость в таких проектах, то речь может идти о доходности порядка 30%. Что касается вторичного рынка, здесь ситуация также непростая и требует тщательной оценки. Спрос на квартиры в сегменте вторичного рынка также просел. Если инвестировать в недвижимость на «вторичке», внимание следует обратить на предложения с большим дисконтом 30-40%.
Речь идет о тех, кому срочно нужно продать недвижимость, чтобы спасти бизнес или расплатиться с долгами. Однако такие предложения в основном поступают по закрытым каналам, доступ к которым ограничен. Так, опытный риэлтор может купить квартиру со скидкой 40% и продать также со скидкой в 10-20 процентов. Понятно, что решающую роль в быстрой продаже квартиры здесь играет скидка от среднерыночной стоимости. Для тех, кто рассчитывает направить свои силы в этом направлении, важно запастись хорошей юридической поддержкой, ведь традиционно чем выше дисконт, тем выше риски. Для начинающих инвесторов этот способ не прост и грозит финансовыми потерями.
Что касается рынка коммерческой недвижимости – здесь также есть, на что обратить внимание. Инвестировать в недвижимость коммерческого сегмента в этом году также может быть выгодно, специалисты отмечают как наиболее выгодные новые площади застройки старых промышленных территорий внутри МКАД.
