Кадастровая стоимость недвижимости. Как уменьшить налоговые выплаты?
Кадастровая стоимость недвижимости – явление для нашей страны новое и непонятное. К чему стоит готовиться владельцам собственности?
Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости
Новая реформа позволит значительно увеличить поступление в бюджет, что в условиях кризиса будет очень кстати для государства. Вместе с тем, она вызывает обоснованные опасения у представителей бизнеса и рядовых граждан – сколько придется платить за свою собственность теперь чего ожидать и что планировать? В этих условиях важно понимать общий механизм оценки стоимости и то, какие способы ее снижения есть у нас в арсенале. Разбору этих вопросов и посвящен данный материал.
Итак, кадастровая стоимость стремительно идет на замену прежней оценке через БТИ. Государство активно взялось за эту реформу, так как очевидно, что прежний метод оценки не позволял сделать это адекватно рыночной стоимости жилья, а значит, и начислить в казну необходимые налоги. Способ оценки через БТИ подразумевал, по сути учет расходов на строительство, степень изношенности помещений, а также ряд других незначительных показателей. Новый способ подразумевает гораздо больше параметров – таких как привлекательность жилья, его доступность и многие другие. При этом понятно, что переоценка всего фонда имущества населения и организаций страны не может быть проведена индивидуально и будет подчиняться методикам, а значит, будет содержать неточности.
Вместе с тем, собственники недвижимости, физический и юридические лица, вскоре получат новые квитанции на оплату налогов по их собственности, и цифры в этих квитанциях будут значительно больше прежних. Поэтому в этой статье мы с вами поговорим о возможных способах снижения кадастровой стоимости недвижимости. Как показывает уже существующая практика, если сделать все правильно, вам удастся снизить эту стоимость, а значит, и причитающийся к ней налог в 2-4 раза. На что влияет кадастровая стоимость недвижимости? На начисление налога на имущество и на начисление арендных платежей для организаций, если оцениваемая земля сдается в аренду.
Итак, недавно Президент подписал законопроект, согласно которому кадастровая стоимость недвижимости становится предметов ведения исключительно государственных учреждений. Если раньше оценку собственности могли проводить независимые оценщики, теперь по всей стране будут созданы специальные учреждения, предполагается, что на базе БТИ, под эти нужды. При этом оценка кадастровой стоимости недвижимости в этих учреждениях будет проводиться по разработанным методикам, без выезда на конкретный объект недвижимости, а значит, без учета таких факторов как привлекательность района, транспортная доступность и так далее. А это значит, то погрешность при такой оценке, безусловно, будет иметь место.
А значит, для собственников будет иметь смысл оспаривать финальную стоимость с целью ее уменьшения. С января 2017 года – после вступления нового порядка оценки недвижимости в силу – собственники могут обратиться в бюджетное учреждение по оценке с предварительной декларацией, где указать более точные характеристики своей недвижимости, чтобы та была оценена более адекватно относительно рыночной стоимости. Кроме того, закон предусматривает, что собственник может обращаться в ту же организацию для корректировки оценки недвижимости на разных ее этапах. И туда же собственник сможет обратиться в случае, если заметит методологические или иные ошибки при оценке его недвижимости.
Однако этого недостаточно. В настоящий момент при Росреестре уже действует комиссия, в которую каждый собственник – юридическое лицо – может обратиться в досудебном порядке, чтобы обратить внимание и исправить неточность в оценке кадастровой стоимости его недвижимости. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей такое обращение необязательно – они могут сразу оспаривать установленную стоимость через суд. Есть и статистика о том, какое действие имеют эти обращения. Так, если говорить о Москве, то з 300 обращений в комиссию удовлетворено было не более половины. Остальные были оставлены без рассмотрения либо отклонены.
При этом собственником удавалось добиться существенного снижения кадастровой стоимости недвижимости – в полторы – четыре раза. Согласно правилам, для подачи заявления на пересмотр стоимости собственнику нужно представить правоустанавливающие документы на объект собственности, а также результаты независимой экспертизы. Как говорят специалисты, при подаче таких документов особое внимание стоит уделить выбору независимого оценщика – у того должен быть достаточно долгий срок работы и успешный опыт в такого рода разбирательствах. Экономить тут не стоит. Следующая после Росреестра инстанция – суд. При этом нужно понимать, что кадастровая стоимость недвижимости судом может быть как уменьшена, так и увеличена. Такое возможно если судом будет назначена независимая судебная экспертиза. Если заключение последней покажет, что объект стоит дороже, то ждите соответствующего судебного решения.
Необходимо иметь хорошего юриста, который сможет грамотно оценить ситуацию и быстро среагировать – так если есть сомнения в квалификации назначенной судом организации, еще одна экспертиза по оценке может быть проведена независимым оценщиком. Важный момент – при подаче иска нужно приложить экспертизу с независимой оценкой кадастровой стоимости на тот же момент времени, что и оспариваемая экспертиза. Иначе ваше заявление будет отклонено либо, что еще неприятнее, решение по вашему делу может сорваться в последний момент, когда эксперт обратит внимание на несоответствие дат.
Кадастровая стоимость недвижимости может оспариваться как собственниками конкретного объекта (речь как о физлицах, так и об организациях), так и другими заинтересованными сторонами (к примеру, арендаторами – при условии наличия согласия владельца недвижимости). В число лиц, которые могут оспаривать стоимость, согласно постановлению пленума ВС РФ, могут входить бывшие собственники недвижимости, если начисляемые им налоги зависят от стоимости бывшей собственности. Кроме того, если объект недвижимости находится в долевой собственности, то свое заявление на оспаривание этой стоимости может подать любой из дольщиков. При этом суд будет рассматривать стоимость не доли, а всего объекта.
Практика решений по изменению кадастровой стоимости недвижимости положительная. Например, ООО «Урал-пластик» удалось снизить кадастровую стоимость с 5,2 миллионов до 2 в ходе судебного разбирательства. А ОАО «Сибнефтебанк» в судебном порядке добился переоценки своей недвижимости с 19 до 8 миллионов рублей. Разница, согласитесь, значительная. Что значит, что бизнесу нужно быть активнее в защите своих интересов на этом направлении.
