Налог на недвижимость. Госмонополия на кадастровую оценку
Налог на недвижимость и новый порядок его расчета – одна из горячих тем этого года. Уже в 2016 году впервые для физических лиц этот налог будет исчисляться на основании кадастровой стоимости недвижимости. Дальше – больше.
Государственная монополия на начисление налога на недвижимость
Учитывая тот факт, что налог на недвижимость теперь будет исчисляться, исходя из оценки кадастровой стоимости помещений, Минэкономразвития выступило с проектом закона, ограничивающего круг организаций, уполномоченных давать такую оценку. Так, в частности, предлагается ограничить список оценщиков государственными структурами.
В настоящий момент такая оценка не монополизирована государством, оценку проводят разного рода независимые компании - оценщики, отобранные местными властями. В случае же принятия инициативы Минэкономразвития, такая практика будет прекращена. Вступить в силу новый законопроект сможет уже в начале 2017 года.
Зачем нужна кадастровая оценка
Кадастровая оценка – явление новое для российского сегмента недвижимости. Если раньше налог на недвижимость исчислялся, исходя из инвентаризационной стоимости помещений (оценку которых проводило БТИ на основе данных о стоимости строительных материалов, самого строительства и износе помещений), теперь по всей стране вводится кадастровая система оценки недвижимости.
Подразумевается, что такая стоимость будет больше отражать реальное положение дел, то есть соответствовать рыночной цене недвижимости. Переход на новую систему налогообложения, исходя из кадастровой стоимости, запланирован во всех регионах к 2020 году. В настоящий момент проводится эксперимент, ставящий целью рассмотреть, как переход на новую систему оценки отразится на увеличении налога.
Так, в Москве эксперимент проводится на владельцах крупных торговых помещений и офисов. Согласно проведенным исследованиям установлено, что налог на недвижимость для собственников коммерческих помещений увеличится в среднем – в 2-6 раз. Для меньшей части собственников (до 20%) налог увеличивается и того больше – в 6-10 раз. В 2016 году налог на недвижимость по новой схеме впервые заплатят физические лица. Речь пока о жителях Москвы.
Спорные моменты
Передача функции оценки кадастровой стоимости в руки государственных учреждений, безусловно, является крайне спорным решением. Дело в том, что в случае принятия законопроекта, государственная оценка будет проводиться на уровне регионов, структурами, созданными, скорее всего, на базе действующих БТИ.
На совещании в правительстве именно этот вариант рассматривался как наиболее вероятный. При этом федеральный надзор за государственными оценщиками будет осуществляться через систему Россреестра. Однако, как указывают независимые эксперты, налицо конфликт интересов. Так как, согласно законодательству, налог на недвижимость будет уходить именно в бюджет региона. При этом сам регион и будет устанавливать кадастровую стоимость недвижимости. Таким образом, орган оценки регионального уровня будет заинтересован в получении больших налогов, а значит, и в установлении максимально высокой кадастровой стоимости на жилые и нежилые объекты.
Как обращают эксперты, региональные органы оценки в любом случае будут находиться под прямым влиянием от местных властей. При этом, Владимир Путин поддержал законодательную. Инициативу о передачи функций кадастровой оценки в руки госучреждений, мотивировав это тем, что частные оценщики не несут никакой ответственности за результаты своей оценки, вследствие чего одна и та же квартира может быть оценена по-разному в зависимости от обстоятельств.
Кроме того, Президент обратил внимание, что передача этих функций государственным органам позволит гражданам рассчитывать на защиту своих интересов – как в административном, так и в судебном порядке. По расчетам экспертов кадастровая оценка должна проводиться не реже одного раза в пять лет. При этом расходы на нее составят ориентировочно 3,5 миллиарда рублей. Эта процедура потребует создания учреждений, готовых проводить оценку, в каждом из 85 регионов России. На данный момент действующее учреждение такого типа есть только в Санкт-Петербурге.
Новый закон также подразумевает возможность более частого пересмотра кадастровой стоимости недвижимости – в случае резкого падения цен на рынке недвижимости. Мониторинг таких резких колебаний будет поручен Росреестру, который будет периодически составлять рейтинг стоимости недвижимости в разных регионах и в случае колебаний больше чем на 30% сообщать об этом, с тем чтобы оценщик на региональном уровне провел перерасчет. Как говорят специалисты, установленная планка перерасчета в 30% оправдана и соответствует рыночным реалиям.
Разработка методики расчета налога на недвижимость
Законодательная инициатива Министерства экономического развития предусматривает как ограничение круга оценщиков государственными учреждениями, так и выработку единой методики оценки кадастровой стоимости недвижимости. Такая методика может быть принята после принятия соответствующего федерального закона о порядке оценки кадастровой стоимости недвижимости. При этом законодательно планируется сохранить возможность досудебного и судебного оспаривания этой стоимости гражданами и коммерческими организациями.
