Обратная ипотека. Что это?
Обратная ипотека – явление для нашей страны новое и непонятное. Ежемесячные платежи вплоть до самой смерти в обмен на переход недвижимости в собственность государства.
Пользоваться ли обратной ипотекой?
Идея так называемой обратной ипотеки при всей своей новизне на самом деле существует в России еще с конца девяностых. Однако впервые за долгое время о ней вновь заговорили уже на государственном уровне. А это значит, что в перспективе ее рассчитывают поставить на поток и применять самым широким образом. Итак, в чем суть обратной ипотеки? Вы подписываете с государством договор, в котором государство обязуется выплачивать вам ежемесячные выплаты, исходя из стоимости вашего жилья, а взамен после вашей смерти недвижимость становится собственностью государства.
В случае развития этой идеи речь может идти о миллионах квартир по всей стране, которые будут заложены по договору с государством и впоследствии станут его собственностью. Взамен на это миллионы пенсионеров могли бы получать дополнительные денежные средства к своей пенсии. Обратная ипотека – это соглашение, в котором стороны берут на себя длительные обязательства. Подразумевается, что срок действия такого соглашения будет составлять не менее 10 лет.
При этом возраст, когда станет возможным заключение договора, скорее всего, составит 60-65 лет, то есть речь о населении с момента выхода на пенсию. При этом, как оценивают специалисты в области здравоохранения, в среднем россияне, дожившие до 60-65 лет дальше живут долго. Основная часть ранних смертей приходится еще на трудоспособный период и связана с такими факторами, как злоупотребление алкоголем, курение, травматизм, психологические и другого рода перегрузки. Перешагнув же заветный рубеж, среднестатистический россиянин живет потом долго. Однако так ли хороша идея обратной ипотеки в наших условиях?
И какие подводные камни таит в себе эта инициатива? Прежде всего, стоит отметить очевидный конфликт интересов, когда государство, заинтересованное в удлиннении срока жизни своих граждан, оказывается по ту сторону баррикад, где, наоборот, должно быть заинтересовано в сокращении жизни тех, с кем подписан договор. Это самое значительное противоречие. Нельзя не отметить, что в условиях воровства и коррупции такая постановка вопроса в принципе – чем меньше живет человек, тем быстрее нам достается квартира – опасна. И может привести к большому числу злоупотреблений и махинаций. В случае, например, когда жизнь идет о пожизненной ренте, вплоть до смерти хозяина квартиры, второй стороной выступает частное лицо либо негосударственная структура.
А государство, в свою очередь, через органы соцзащиты и полицию следит за отсутствием насильственного воздействия на одну из сторон. В случае, если заинтересованная сторона – само государство, в ведении которого и находятся все социальные службы, становится непонятно, кто в итоге будет защищать человека, согласившегося участвовать в обратной ипотеке, от возможного произвола. Противодействовать этому можно будет только в случае введения унифицированных механизмов оценки недвижимости, расчетов ежемесячных выплат, при максимальной детализации всех процедур.
При этом унификация снизит выгодность программы во множестве конкретных случаев. Существуют и значительные финансовые ограничения. Ведь для запуска системы обратной ипотеки потребуются многомиллиардные вложения – в квартиры, которые далеко не сразу станут активами государства. «Окупаемость» этого проекта 15-20 лет. При этом для его реализации потребуется целая армия чиновников, которая потребует дополнительных расходов.
А сами квартиры, выкупленные таким образом у жильцов, со временем нужно будет продавать, что также потребует дополнительного времени, усилий и средств со стороны государства. Обратная ипотека – откуда брать деньги на осуществление такого рода программы? Вариантов здесь также немного. Основной – это попытаться выпустить государственные облигации, которые, в условиях кризиса, будут выкупаться на средства пенсионных фондов, которых не так много. Ожидать прихода крупных иностранных инвесторов в этом случае не стоит.
Со временем вложенные средства будут возвращаться, но происходить это будет с большой задержкой. Тогда как поставленная на поток, обратная ипотека будет требовать все больших и больших денежных вливаний. При этом квартиры, переданные таким образом в собственность государства, не будут ремонтироваться и будут поступать в фонд в «убитом» виде – ведь кому захочется ремонтировать не свое жилище.
И, наконец, еще один основной вопрос к этой программе – насколько она станет популярной. Ведь лишить своих наследников жилья в обмен на пару лет безбедной жизни решится далеко не каждый пенсионер, да и стоит ли оно того?
