Себестоимость строительства продолжает расти, заметно понизить цену 1 м² возможно только при поддержке правительства
Девелоперы понимают, что все меры по снижению затрат будут приводить к падению рентабельности.
Спрос на жилье все еще стремительно катится вниз, это заставляет задуматься застройщиков над ценами за квадратный метр. Теперь каждый девелопер стремится снизить свои расходы и достичь более конкурентной стоимости на свои услуги. Чтобы этого достичь, во-первых, можно воспользоваться своими внутренними фондами, а, во-вторых, всегда есть возможность обратиться к государству за поддержкой. Недавно прошла встреча застройщиков Москвы и Подмосковья, на которой они смогли поделиться своим опытом и предложить выходы из сложившейся ситуации.
Почему так необходимо пересмотреть свои расходы
Девелоперы понимают, что все меры по снижению затрат будут приводить к падению рентабельности. Но ситуация складывается непростая (материалы дорожают, а спрос на жилье падает), поэтому строительные компании ищут любые пути для того, чтобы хоть как-то продержаться на плаву этот нелегкий период времени. Сейчас покупатели не могут позволить себе приобрести недвижимость и по докризисной цене, даже если объект отвечает самым высоким стандартам.
Еще одним негативным фактором рынка является перенасыщение предложения. Только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАДа за этот год было спроектировано около 20 проектов (или 59 корпусов). Суммарная цифра по всей Москве и Подмосковью – это 6 млн м² в виде апартаментов или новостроек.
Леонард Блинов (зам. ген. директора Urban Group) отметил, что предложение и спрос двигаются в разных направлениях: последний показатель приблизился к нулю, зато первый ведет себя более чем амбициозно. По сравнению с прошлым годом, за 2015 год было создано на 80% больше проектов, чем в 2014г., но на рынок смогла выйти лишь треть плана. Это еще раз показало, что возможности у застройщиков существуют, но они пока неинтересны большинству покупателям.
Руководитель Ассоциации инвесторов в Москве Цветкова Любовь подтверждает, что недвижимость все так же остается главным объектом для прибыльного вложения денег, но теперь речь может идти только о жилых комплексах. Какие-то другие виды строительства остаются ни кому не интересными из-за сложного финансового положения.
Докризисная рентабельность в строительстве сглаживала все дефекты и в самой области возведения, а особенно в таком показателе как спрос. Эту ситуацию Леонард Блинов удачно представил в виде Амстердамских каналов, куда часто выбрасывают крупный мусор. Когда водоемы начинают мельчать из-за нехватки воды, а в нашем случае нехватки прибыли, то и лодка, натыкаясь на весь ссор, почти останавливается. Рентабельность новостроек упала с 30 до 10%, поэтому нужно срочно перебрать все направления, в то числе раздел расходов и систему работы с продажами.
Собственные запасы
Владимир Луцков (зам. ген. директора Est-a-Tet) рассказал, что оптимизация строительства должна начинаться еще на этапе проектирования. Только таким путем можно добиться экономии на закупке ж/б изделий процентов на 30. Примеры такой оптимизации расходов можно наблюдать на деятельности лучших европейских застройщиков.
Sezar Group выбрала немного другой путь для роста эффективности своей рентабельности. Она создала свои филиалы генподряда, что дало возможность сэкономить до 1/5 затрат, открыла собственный институт проектирования и производство окон и дверей, способное удовлетворить спрос 1 млн м² собственных возводимых площадок.
Urban Group тоже пошла по пути интеграции, но в другом направлении. Она полностью отказалась от импортного сырья, которое моментально взлетело в цене из-за падения рубля. Гасан Архулаев, директор Sezar Group, поделился своими цифрами в достижениях – это от 35 до 50% снижения всей расходной части.
Луцков в своей речи призвал всех застройщиков более четко планировать этапы завершения строительства. Покупателям не нужны голые стены, они хотят заехать в полностью комфортное жилье, поэтому, если в течение месяца у вас могут купить только до 3000 м², то в год нужно создавать не больше 30-35 тысяч м². Такой подход позволит не перенагружаться с финансированием и не опережать реальный спрос.
Государственная поддержка
Строительная компания может принять меры для более эффективного управления своими структурами, найти более дешевые материалы или разработать собственную технологию. Но весь этот комплекс может обеспечить только половину возможной оптимизации расходов, вторая роль принадлежит поддержке от государства.
Леонард Блинов на наглядном примере рассказал собравшимся, как правительство может помочь в этой ситуации. Рассматривался курортный городок Митино-2 на Пятницком шоссе. Стоимость одного метра этих застроек на начальном этапе продаж приближается к 85 000, из этой сумму только 76 тысяч составляют расходы самого застройщика. В итоге получается, что прибыль с одного метра приравнивается 9 тысячам рублей или 10% рентабельности.
Сама коробка здания со всеми вспомогательными элементами обходится застройщику в 36 000. Все остальные 40 000 это: налоги, страхование, архитектура и проектирование, земля, проведение коммуникаций, кредитная нагрузка, дороги, сопутствующие расходы, убыток от паркинга, который закладывается в стоимость жилья. По последнему пункту дела обстоят совсем плачевно: каждый хочет купить собственное парковочное место, но при мизерном спросе, продажа от парковок приводит компанию только к убытку.
Но и 40 тысяч можно заметно сократить, если государство разрешит выпускать всю документацию не в течение не 2-3 лет, а всего лишь за полгода. Тогда кредитная нагрузка застройщика значительно сократится и уменьшит стоимость 1 м² на 3000 рублей. Ускоренный проект также снизит и накладные расходы, что в итоге снизит цену метра еще на 1000 рублей.
Строительные проекты Подмосковья представляют собой и полное инфраструктурное освоение. Компания Urban Group в своем распоряжении имеет около 30 га под застройку, но эта территория не имеет никакой инфраструктуры. Здесь даже не проложены дороги, поэтому девелоперам приходится самостоятельно организовывать и эту часть. Если новостройки будут возводиться уже на подготовленных территориях, то это сэкономит до 3500 рублей на цене каждого метра.
Кредиторы в последнее время обязывают строительные компании резервировать до половины объема своих средств. Если бы банки разрешили не применять такую практику к уже проверенным организациям, это бы позволило сократить ставки с 18/22% до 13/15% в год. На стоимости одного метра можно было бы сэкономить еще 1500 рублей.
Государственные монопольные учреждения от застройщиков часто требуют не только плату за подключение, но и заставляют обращаться к своим подрядчикам, у которых цены на услуги искусственно завышенные. Если бы мы смогли перенять опыт европейских стран, где эти расходы переносятся на оплату потребляемых ресурсов, то каждый метр еще бы смог подешеветь на 1500 рублей.
Нормы инсоляции из 30-х годов прошлого столетия также нависают громадной проблемой. Если бы были заимствованы нормы освещенности из опыта западных странах, то цена метра упала бы еще на 3000 рублей. Каждый застройщик на неосвоенной территории возводит детские сады, школы, больницы и все это происходит за счет чистой прибыли компании. Если бы эти траты могли бы ложиться на часть расходов предприятия, то экономия на единице площади еще получила бы дополнительную тысячу рублей.
Если сложить все перечисленные возможные скидки, то застройщик мог бы сэкономить до 20% на себестоимости своих возведений. Для Urban Group цена за метр в Митино-2 упала бы с 85 до 70 тысяч рублей. Такой скачок позволил бы и поднять рентабельность и увеличить спрос. Исходя из имеющейся практики, Блинов подчеркнул, что 10% снижение цены уже приводит к умножению на 2 общего объема продаж. Есть отдельные случаи, когда падение цены за метр в 1% приводило к 10% увеличению продаж.
Настоящим больным местом у девелоперов есть созданная инфраструктура. Даже если сады и школы полностью всем обеспечены, государственные органы власти не спешат их брать к себе на баланс, поэтому приходится искать операторов для содержания. Но за свои услуги последние хотят получать от 35 до 60 тысяч рублей в месяц (пример для детского сада). Эта сумма для владельцев жилья эконом класса просто непосильная, а более дешевых операторов найти не представляется возможным.
Маркетинговый директор компании КомСтрин Ирина Игнатьева видит возможность государственной поддержки в обслуживании и содержании социальных объектов. Надежды на совместное возведение у застройщиков уже не осталось, но правительство, по мнению девелоперов, может взять на себя обязательства по выплате заработных плат сотрудникам таких учреждений и содержанию помещений. Это помогло бы кардинально развернуть ситуацию с дольщиками недвижимости эконом класса, которым и так приходится очень нелегко.
Выводы
Сложившаяся ситуация на рынке новой недвижимости должна позитивно повлиять на ситуацию – качество из-за высокой конкуренции поднимется, а цены из-за оптимизации понизятся. Компании, которые не согласятся с такими правилами ведения дел, должны будут покинуть сегмент бизнеса или же мы получим массу «кинутых» дольщиков. Такую точку зрения высказал Гасан Архулаев. Снижение стоимости на возводимые объекты могут повлечь за собой не только более устойчивое положение дел в строительстве, это станет отличным шансом сделать жилье более доступным.
Все эти последствия не могут оставаться незамеченными нашим правительством, поэтому будем надеяться, что и государство в этом процессе примет не последнее участие. Эта одна из тех проблем, которая витает в воздухе уже около десятка лет и никак не найдет своего решения.
