Стоимостью недвижимости в Москве по-прежнему управляют долларовые цена за квадратный метр
Мы все время хотим уйти от системы приравнивания цен к иностранной валюте, американскому доллару, но у нас никак это не выходит.
Вроде бы и цены выставляются исключительно в российских рублях, но каждый покупатель или продавец, чтобы сориентироваться, обязательно переводит стоимость в доллар.
Недавно цены на московские квадратные метры еще больше упали, теперь за единицу исчисления площади в среднем просят уже менее 3000 у. е.
Все подобные пересчеты с валюту на валюту связаны с тем, что в последнее время рубль все больше и больше показал свою непостоянность, а людям нужна своеобразная константа, от чего можно оттолкнуться при проведении сделок. Но происходящее характеризует рубль не с положительной стороны: цены на продукты выросли на 10%, а рубль обесценился на 40%. Это означает, что стоимость самого товара снизилась на 30%? Именно такими размышлениями смог поделиться Олег Репченко, директор аналитического центра «индикаторы рынка недвижимости».
Уже более десятилетия все цены на простое жилье в Москве исчисляются в рублях. На днях из-за больших скачков национальной валюты сдалась последняя долларовая «баррикада» - рынок элитной недвижимости Москвы, предлагающий скидки в 25% и годовую ипотечную ставку под 7%. Но и все же, чтобы пропорционально сформировать нужную стоимость и связать ее с происходящими событиями в мире, пока еще цены придется привязывать к американской валюте.
Олег объясняет зависимость наших цен от доллара и то, что ключевое значение играет количество иностранной денежной массы, которое может зайти на рынок РФ. Пока все ресурсы нашей страны (нефть, газ), импорт-экспорт, объемы инвестирования полностью строятся на долларовом эквиваленте, поэтому именно отсюда начинается привязка.
И даже при самых разных взглядах на универсальную валюту, она все равно остается единственным методом измерения всех ценностей. Пока это будет оставаться так, мы не сможем на уровне рубля отследить изменение цен на недвижимость по отношению к удешевлению или подорожанию нефти, так как каждый баррель исчисляется только в долларах.
Российский рубль, на самом деле, довольно слабая денежная единица, не способная отражать все колебания, происходящие в экономике. Иногда она просто не реагирует на важные события, поэтому опираться на нее опасно. Если проследить хронологию цен на московскую недвижимость, то окажется, что цена на нее всегда росла, даже в момент кризиса 1998 – 1999 г. Как раз в это время произошел скачок цен из-за волны инфляции. Но в долларовом пересчете наоборот произошло удешевление, что более реально показывает картину прошлых лет. Спад достиг 32%, то есть с сентября 1998 года до того же месяца 1999 года цены упали с 979$ до 670$.
Американский доллар инфляция также не обходила стороной, но он не так сильно подвластен внешним факторам. Вот поэтому данный курс всегда выглядит более презентабельно, чем рублевый.
Долларовое выражение цен на недвижимость в Москве всегда стремится к круглым показателям.
Если присмотреться к динамике колебаний цен в американском выражении, то каждый скачок близок к очередной круглой отметке.
Из хронологии стоимости московской недвижимости за один квадратный метр можно выделить следующие периоды колебания цен:
- 1994 – 2004 г.: 1000$;
- 2005 г.: 2000$;
- 2006 г.: 4000$;
- 2007 – 2008 г.: 6000$;
- 2009 г.: 4000$;
- 2010 – 2014 г.: 5000$;
- 2015 г.: 3000$.
Если график будет построен в рублевом выражении, то никаких закономерностей в колебаниях не наблюдается. Наверное, это происходит из-за того, что все участники рынка до сих пор в уме оперируют только долларовым соотношением, а рублевый так и остается в списке неактуальных велчин.
Руководитель аналитического агентства придерживается мнения, что продавцу для обоснования стоимости своего жилья необходимо опираться на долларовое выражение цены. Именно оно пока остается макроэкономическим показателем и позволяет просмотреть динамику и прогнозы цен на будущее. Уже после определения долларовой стоимости сумму можно конвертировать в рубль по действующему курсу Центробанка.
Практически такая привязка к иностранной валюте выглядит примерно следующим образом: если цена за м² опустится до 2000$ при цене 50 рублей за доллар, то стоимость московской недвижимости будет равна 100 000 рублей за один квадратный метр. Но если сам доллар вырастет до 100 рублей, то цена в два раза станет выше, то есть уже 200 000 рублей. Такой ход событий может исправить падение цены на жилплощадь путем инфляции.
